房屋征收中，房屋承租人或产权人领取征收补偿款后，如果在未与其他权利人协商一致或者未有法院判决前，即转移、隐匿财产，或者擅自用于购买房屋，可能导致其他权利人将来无法取得拆迁款。因此非房屋承租人、产权人往往会提前向法院申请财产保全措施，即冻结部分或者全部拆迁款，以保证将来自己的胜诉判决得已执行。
而如何申请财产保全，也有很多细节值得注意。
一、立案条件
通常法院接受诉讼保全的申请是诉中保全，而非诉前保全，因此需要在起诉立案时或立案后申请财产保全。
立案条件不同法院有所不同。就拿近期房屋征收较多的杨浦、虹口、黄浦三个区来举个例子。
杨浦区：加盖公章的房屋征收补偿协议是立案必备条件。
虹口区：被征收人或者公房承租人单方签署的房屋征收补偿协议（即不需要加盖公章，电子触摸屏上电子文档截图、拍照亦可）即可立案。
黄浦区：加盖公章的房屋征收补偿协议＋结算单是立案必备条件。
通常加盖公章的房屋征收补偿协议和结算单，原告无法自行取得，需要委托律师向法院申请调查令调取。虹口区法院立案所需协议可以自行拍摄，如果未能拍摄到，也同样需要委托律师调取。
二、时间节点
财产保全当然要在放款之前完成，否则就功亏一篑。所以时间节点是重中之重，一定要预留充足的时间。
那么要提前多久启动程序呢？
第一步，委托律师调取盖章的征收协议，律师需要准备一整套起诉材料，预约时间到法院立案，调查令不一定能当场取得，取得调查令后送至征收公司审核后获取材料，这一系列步骤需要1-2周的时间。（当然前提是调查令送至征收公司时，征收协议已经通过审计并加盖了公章，否则还需要等待征收协议盖章后才能获得）
第二步，获取征收协议后，向法院申请立案。因为目前到法院立案需要预约或者网上立案需要审批，通常最快需要3天时间。
第三步，案件立案并分配给承办法官后，办理保全手续（包括签署笔录，提供担保，缴纳费用等），法院出具保全裁定书，并交保全组执行——送至动迁组。通常需要10-15天时间不等。
所以按照上述三个步骤，通常在放款前一个月启动程序，都来得及冻结拆迁款。而如果当事人无法判断放款的确切时间，那就尽量提前委托律师，而不要等到放款的最后阶段。即使动迁组在放款前，会组织各方对拆迁款的分配进行协商，也尽量不要等到协商不成了才想到财产保全。要做好协商不成的打算，可以协商、财产保全两边同时进行，为自己多一重保障。
像虹口区立案不需要加盖公章的征收协议，因此如果在征收协议尚未盖章时，就启动保全程序，是肯定能顺利保全成功的。因为没有加盖公章的征收协议，也是不可能放款的。在协议审计加盖公章和准备放款时，已经足够办理好立案和保全手续。且虹口区可以在立案庭当场办理保全手续，省去了案件交接到承办法官的几天时间。但如果不能获得征收协议，需要委托律师调取的，则仍要按上述三个步骤预留时间。
而黄浦区，因为有签署结算单的过程，所以从签署征收协议到放款，需要数月的时间，在此期间，只要不是特别晚启动程序，也都能顺利完成钱款冻结手续。
而杨浦区，却时常出现保全不成功的情况，原因主要在于，征收协议审计盖章后，因为征收公司通知迟延或者征收公司内部交接等问题，律师不能第一时间获取征收协议，从而耽误了立案和申请保全的时间，而动迁组放款手续却不会因此推迟。所以这个区的当事人要特别注意。
三、担保物
申请诉讼保全，需要提供相应的担保。担保方式主要包括保证金、不动产或者保险公司保函。
保证金：通常为申请保全金额的30%，钱款缴至法院专管账户，待案件结束后全额无息退还。
不动产：需是位于上海的房产，且不存在权利限制（抵押）和司法查封。但不要求是申请人本人的房产。产权人本人需要亲自到法院办理相关手续。担保期间，该不动产会被法院依法查封，无法进行抵押、买卖等行为，待案件结束后方能解封。
保险公司保函：需要按照申请保全金额的一定比例向保险公司支付保险费。
特殊情况：在虹口法院如果不是以现金方式提供担保，在不动产或者保函担保以外，会视情况可能额外要求保全金额5%的现金担保。
四、所需费用
申请财产保全，法院按照申请金额的一定比例收取保全费，但最多不超过5000元。
按照不同法院的立案程序，有时要求在申请财产保全时缴纳案件诉讼费，案件诉讼费按照全部拆迁款总额的一定比例收取。
诉讼费、保全费均由原告垫付，将来法院会判决由原告承担或者被告承担或者双方按一定比例承担。
张峥嵘律师
浦东新区世纪大道88号金茂大厦32层万商天勤律师事务所
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