案件详情
2015年12月3日，上海市虹口区人民政府作出房屋征收决定，上海市虹口区秦关路某处公有房屋(以下简称“被征收房屋”)在征收范围内。其承租人为许某，在册户籍共有16人。虹口区房管局于2017年5月5日与许某签订征收协议。约定公房租赁凭证记载居住面积37.4平方米，认定建筑面积57.6平方米，未认定建筑面积2平方米。房屋部分房地产市场评估单价为人民币28,482元(人民币，币种下同)/平方米(建筑面积)，房屋征收范围内的被拆除房屋评估均价为35,523元/平方米(建筑面积)。被征收房屋价值补偿款计2,548,502.28元；被征收户不符合居住困难户条件。被征收房屋已经拆除，相关补偿金并未发放，征收安置房屋亦未交付。现户籍内七人认为自身符合居住困难认定条件，因此诉至法院要求确认被诉征补协议无效。
一审判决
一审法院认为，附生效条件的合同，自条件成就时生效。虹口房管局依照虹口区政府作出的房屋征收决定对被征收房屋实施征收。许某与虹口房管局经协商就被征收房屋签订被诉征补协议已生效。原告七人主张该协议约定该户不符合居住困难户条件，侵犯其合法权益。本案中，虹口房管局系虹口区住房保障机构，故原审向其发函询问本案被征收户是否居住困难，经其审核，户籍中共有五人本市他处无住房或本市他处有住房但人均建筑面积低于15平方米，该户不享受居住困难户保障补贴，故原告方七人上述主张原审不予采纳。被诉征补协议对被征收房屋的房屋类型及性质、建筑面积认定、房屋评估单价、补偿方式、补偿金额、协议生效条件等作了明确约定，约定内容系双方真实意思表示且未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，合法有效。一审法院判决驳回原告诉请。
二审判决
二审法院认为本案争议焦点在于，被诉征补协议关于该户不符合居住困难户认定的约定是否损害被征收户的房屋征收安置补偿利益，是否因此导致被诉征补协议无效。根据《实施细则》第三十二条规定：“居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区(县)住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定……”因此，在房屋征收补偿签约过程中如何认定居住困难户，虹口房管局应参照本市共有产权保障住房(经济适用住房)的相关规定执行。且因公有房屋征收补偿系按公房租赁凭证计户进行补偿，故目前而言被征收房屋中居住困难人员的认定亦难以按具体的小家庭为单位进行。上诉人认为，其家庭符合申请居住困难条件，故应按照其家庭为单位申请居住困难认定的意见，与《实施细则》按户补偿的规定相悖，本院难以采纳。
本案中，由于被征收房屋公房承租人和其他户籍在册人员等人明确表示不同意申请认定居住困难，亦不愿意接受调解且拒绝提供相关证明材料，故在缺乏被征收房屋相关人员共同申请并提供该户完整的居住困难认定申请材料的情况下，虹口房管局无法对该户整户是否符合居住困难户作出认定。况且，根据现有在案证据所作的核查结果及《实施细则》中规定的折算公式计算，该户亦不满足居住困难户认定的条件，故被诉征补协议关于该户不符合居住困难户认定的约定，并未损害该户的房屋征收安置补偿利益。故上诉人关于要求认定居住困难户的主张，并据此要求确认被诉征补协议无效的请求，缺乏事实证据和法律依据，本院难以支持。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
律师分析
对于如何才能符合居住困难户保障需要满足两个条件，首先需要满足人均住房建筑面积低于或等于15平方，其次对于整户来说需要满足人头钱大于砖头钱。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十一条规定，保障补贴=折算单价?居住困难户人数 x 22平方米-被征收居住房屋补偿金额。本地块折算单价为14,500元/平方米。被征收房屋内有五人符合居住困难户条件，因此人头钱为14,500 x 5 x 22=1,595,000元，小于被征收房屋居住房屋补偿金额2,548,502.28元，因此该户不享受居住困难户保障补贴。该征收协议也未侵害房屋整体的征收补偿利益，因此法院判决驳回原告方的请求确认征收协议无效的诉请。