上海房产律师网

    目前上海市范围内，分割动迁安置补偿款的案件涉及期房和现房的处理方式是不同的。绝大多数法院对于动迁案件中安置期房的主张不予受理，或即使受理也会被要求撤诉或被驳回起诉。当然若是不主张期房仅是要求动迁安置款，对于这种纠纷，法院是受理的。但是如果在此处已经获得了现金补偿，根据一事不再理原则，将来是不能再另行主张房屋。因此若要主张期房，只能等到房屋造就且办理了大产证之后才能起诉。如果主张货币款项，则建议及时采取保全措施，以防止对方将钱款领走并转移，导致将来执行困难，判决书成为一纸空文。而保全措施的时间必须控制好，应该在征收协议签订后立即起诉并保全，确保在放款前冻结资金。

龙华港一河两岸景观工程二期龙恒路

（龙华西路-云锦路）道路工程项目

房屋征收补偿方案

一、征收与补偿的法律和政策依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）

3、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发[2012]73号）

4、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见的通知（沪府办发[2012]24号）

5、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）

6、上海市徐汇区人民政府印发《徐汇区关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>中居住房屋补偿的实施意见》的通知（徐府发[2012]30号）

7、《国有土地上房屋征收评估办法》（建设部建房[2011]77号）

8、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范[2018]5号）

9、《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》（沪房管规范[2018]6号）

10、其他相关法规和规范性文件

二、征收目的

    因公共利益需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收后马路119弄21号，用于龙华港一河两岸龙恒路道路工程项目建设。

三、房屋征收范围

房屋征收的范围：后马路119弄21号，具体以《建设用地规划许可证》所示红线范围为准。

四、被征收房屋建筑面积的认定办法

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

 承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：（表格略）

征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

五、征收与补偿计户标准

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证及其他合法有效相关材料计户，按户进行补偿。每户只能享受一次奖励费。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证的承租人为准。

六、房屋征收补偿方式、标准和计算方法

    (一)征收居住房屋

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

1、被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。

2、评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

3、评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，并在征收范围内公布。

4、价格补贴=被征收房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区补贴系数为0.3。

5、被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴。

套型面积补贴=评估均价×补贴面积（每证补贴面积标准为15平方米建筑面积）。

（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照规定增加套型面积补贴。

七、居住困难户的优先保障的程序

    按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

本基地折算单价:11000元/平方米

八、补贴和奖励标准

以房屋征收决定作出之日合法有效的《房地产权证》、《租用公房凭证》以及其他合法有效相关材料计户，按户奖励。

1、签约奖、搬迁面积补贴及购房补贴

2、一次性搬迁补助费

一次性搬迁补助费=600元/㎡×被征收房屋建筑面积。

九、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法

1、本基地用于产权调换的房屋

（1）房屋产权调换（馨宁公寓、银杏苑）：馨宁公寓（华发路406弄）；银杏苑（城鸿路222弄）。

（2）市场价值调换房：夏朵小城（银春路1799弄）等。

2、房屋产权调换选购房屋方法：

（1）基地用于产权调换的房屋（馨宁公寓、银杏苑）每证限购一套。申购产权调换的房屋（馨宁公寓、银杏苑）的总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额（即被征收房屋的房地产市场评估价格+价格补贴+套型面积补贴）。

（2）符合条件的居住困难户，增加的保障补贴可用于申购动迁安置房。

（3）签约期结束后，根据实际房源使用情况退回多余的房源。

（4）具体选房办法另行公布。

十、评估机构选定

房屋征收决定公告公布后，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。

房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公示。

十一、房屋征收补偿的签约期限

签约期限为7天。（具体日期另行公示）

十二、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限

本基地的安置房均为现房，由被征收人自行过渡。

被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

十三、搬家补助费

搬家补助费=35元/㎡×被征收房屋建筑面积，每证低于1600元，按1600元/户发放。

签约期内按期搬迁的，另免费提供搬场车一辆次，但需承担因搬运贵重物品增加的额外费用。

十四、装修补贴

根据被征收房屋装修程度按建筑面积给予装修补贴，补贴单价以评估公司出具的评估报告为准。

十五、家用设施移装费：

1．固定电话移装费，每号140元或按现行有关规定（凭缴费单据）；

2．管道煤气拆装费，每户160元或按现行有关规定（凭缴费单据）；

3．有线电视移装费，每户240元或按现行有关规定（凭缴费单据）；

4．空调拆装费，每台400元（按实计算）；

5．热水器拆装费，每台300元（按实计算）；

6．宽带移装费，每户90元或按现行有关规定（凭缴费单据）。

十六、受委托的房屋征收事务所名称

上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司

十七、办公室接待地点和时间

地点： 后马路119弄20号北侧临房二楼

时间： 周二至周六14:00—18:00

接待电话： 13248368109

十八、其它事项

1、房屋征收与补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。签订征收与补偿协议的被征收人、公有房屋承租人应当负责安置房屋使用人、共同居住人。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法委托他人签约。但必须提供委托双方在征收事务所工作人员的见证下当面签名盖章的书面委托书或经公证机关公证的委托书。

    2、征收与补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收与补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内搬迁，并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人或共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。

3、根据《关于加强本市房屋征收（拆迁）基地水、电、燃气等公共设施使用管理的通知》（沪建交联【2011】846号）规定，征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期间内完成搬迁后，应当在房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、电、燃气等相关费用，房屋征收部门在收到相应支付凭证后按协议约定期限支付货币款的50%；待被征收人、房屋承租人将所有户口迁出后的30日内再支付余款。

    4、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

上海市徐汇区住房保障和房屋管理局

二〇一八年十月十六日