静安区永兴路649弄旧城区改建项目
房屋征收补偿方案（征求意见稿）
张峥嵘律师电话:13818784511
微信公众号：上海房产拆迁律师张峥嵘
一、房屋征收与补偿的法律依据
1、国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年国务院令第590号）
2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011年上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）
3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》（沪府办发[2012]24号）、上海市人民政府办公厅延长《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》有效期的通知（沪府办发〔2017〕17号）
4、关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见（沪房管规范征〔2012〕9号）、上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知（沪建法规〔2016〕664号）
5、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知（沪府办发〔2014〕13号）
6、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）
7、关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知（沪房管规范市〔2013〕7号）
8、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的<上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定>的通知》（沪府发〔2012〕73号）、上海市人民政府关于延长《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》有效期的通知（沪府发〔2017〕30号）
9、其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
由政府依照本市有关城乡规划规定，对危房集中、基础设施落后等地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该国有土地上的房屋。
三、房屋征收的范围
（一）四至范围：东至光华坊小区、南至永兴路、西至永兴小马路、北至上海口琴总厂。
（二）具体门牌号：永兴路605-607号（单）、615号、641号-663号（单）、649弄全部，永兴小马路87号-99号（单）
四、征收补偿协议主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征〔2013〕9号）文件执行。
房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可书面或公证委托书委托代表签约。订立书面委托的，委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。
五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
公有直管空置房屋由授权经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。
六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法
（一）被征收房屋类型的认定
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房〔90〕规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
（二）被征收居住房屋建筑面积的认定
1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：（图表略）
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。但高度在1.2米以下且属于唯一承租部位的阁楼，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积。
租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：
（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。对无法确定具体建造年代的，根据实地丈量的建筑面积为准，实地丈量的建筑面积大于土地使用权证记载的占地面积与3的乘积的，按土地使用权证记载的占地面积与3的乘积计算该私有居住房屋的建筑面积。
3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。
（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定标准：
（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；
在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：
（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。
（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋确权面积的，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。）
（5）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的，由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公示。
（6）经工商部门核定的非居住房屋进行现场测量的，实际经营饭店、旅馆的被征收房屋，可按实际经营部位认定非居范围；其他情况，原则上按照被征收房屋底层部位认定非居范围。
3、被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定：
被征收公有房屋因市或区（县）房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。
七、协议生效及履行
作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
本基地设签约期三个月，签约期具体时间另行公告。
征收补偿协议签订之后，被征收人、公有房屋承租人应当依约履行搬迁义务，若协议签订之日在基地集中搬迁之前的，搬迁期限自集中搬迁之日起30天内；若协议签订之日在基地集中搬迁之后的，搬迁期限自协议签订之日起30天内。（基地集中搬迁开始时间详见公告）
被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务，经征收部门书面催告后，仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。
八、房屋征收补偿方式
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。
征收企事业单位的房屋以货币补偿为主。由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋，被征收人以货币补偿为主。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准
（一）征收私有居住房屋：
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。（以下标准相同）
被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。
（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
（三）征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。
（四）征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：
征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。
（五）居住困难户的优先保障
1、居住困难户的申请和审核：
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房（经济适用住房）的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
2、居住困难户的保障补贴：
按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数；
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。
被征收居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴
经区人民政府认定本基地折算单价为 元/平方米（建筑面积）。
（六）居住房屋的装潢补偿：
1、被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按300元/平方米建筑面积给予装潢补偿；被征收房屋属于成套独用工房的，按800元/平方米建筑面积给予装潢补偿。
2、被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补偿需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上第（1）项的标准进行装潢补偿。
（七）不予认定建筑面积的建筑物残值补偿
1、房屋类型为旧里、新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井、高度在1.2米以下（不含）的阁楼，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补偿。
2、房屋类型为旧里、新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。
注：上述给予残值补偿的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补偿。
3、公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼和私有房屋房地产权证“附记”部分记载的阁楼，高度在1.7米以上的，按照记载面积乘以评估均价计算残值补偿；高度在1.2~1.7米（含1.2米和1.7米）的，按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补偿；高度在1.2米以下的，按照记载面积乘以1000元/平方米计算残值补偿。
4、房屋调查机构实地丈量的私有居住房屋，三层以上部位（不含三层），按照实际建筑面积乘以1000元/平方米计算残值补偿。
5、其他不予认定建筑面积的情形或者无其他不予认定建筑面积的，另行给予5万元/证的残值补偿。
（八）搬场、家用设施移装补贴
1、搬场补贴：15元／平方米×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元／证发放。
2、家用设施移装费补贴：
（1）电话移装费每台140元（凭账单）；
（2）管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；
（3）热水器拆装每台300元（凭账单）；
（4）有线电视移装费每户300元（凭收据）；
（5）空调拆装费每台400元（凭发票）；
（6）宽带移装费每号140元（凭发票）；
（7）由供电部门批准安装并由被征收人、房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。
上述家用设施移装费补贴合计低于2500元／证的，按2500元／证计算；合计高于2500元／证的，按实计算。
（九）签约奖励
签约期内，对签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，每证可获得以下奖励：
1、征收签约奖励：
（1）签约期内
在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期满之日，基地签约率达到90%（含90%）的，按20万元/证给予签约奖励；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
（2）签约期后
签约期之后签订房屋征收补偿协议的，按18万元/证给予签约奖励；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
2、居民签约率递增奖励：
在签约期之内签约，至签约期止，居民的签约率在90%基础上（不含90%）每增加1%，增加给予1万元/证的协议签约奖。
特别说明：居民签约率=已签约居民证数÷基地居民总证数×100%，签约率若为90.99%，未达到增加1%，奖励不增加，签约率若为91.00%，增加了1%，奖励增加1万元/证，以此类推。
3、早签多得益奖励：
凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励，基数为每证3万元，自签约期第十天后每天递减300元。
计算公式为：
早签多得益奖励＝3万元－300元/天×签约启动之日第十天至实际签约日的天数。
（十）搬迁奖励标准
1、搬迁奖励：
在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证2万元。另每户免费提供市内搬场车一车次。
2、提前搬迁加奖：
在“搬迁奖励”项基础上，在签约期第一个月之内签约的，并在协议生效后且十五天内提前搬迁的，按每证奖励12万元。
在签约期第二个月到签约期结束前签约，并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励10万元。
搬迁奖励和提前搬迁加奖不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。
注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
（十一）全货币方式奖励
被征收人、公有房屋承租人选择全货币补偿协议，可根据被征收居住房屋补偿金额[即：评估价格（公有承租:×80%）、价格补贴、套型面积补贴、居住困难户保障补贴]的35%计算给予全货币方式奖励，每证全货币方式奖励低于58万元的，按58万元计算。
本基地设全货币签约加奖期（具体时间另行公告），被征收人、公有房屋承租人凡在加奖期内确认签订全货币补偿协议，且不再对全货币补偿协议进行调整变更的，可再获得全货币加奖，根据被征收居住房屋建筑面积2万元/平方米进行计算，每证低于58万元的，按58万元计算。加奖期结束后签订补偿协议的，则不享受本奖励。
在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费奖励，奖励标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的，则不给予过渡费奖励。
（十二）除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的（六）至（十一）各类补贴、各类奖励。
十、征收非居住房屋（个体工商户）的补偿、补贴及奖励的计算标准
（一）非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公式计算补偿金额：
公有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80％。
私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。
（二）停产停业损失补偿：
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。
（三）装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿：
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补偿，每证低于12万元的，可按12万元计算。
（四）执照补贴：
对持有合法有效的工商营业执照（必须注册在被征收房屋内）的，按证给予30万元/证补贴。
（五）居非兼用房屋的计算：
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
折算公式为：（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）÷折算单价÷居住困难人数；
保障补贴=折算单价×居住困难人数×22平方米－（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）。
被征收非居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）
（六）个体工商户的签约奖励标准
1、协议签约奖励：
（1）签约期内
非居住房屋（个体工商户）的被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予1万元/平方米的协议签约奖励；每证低于20万元的，可按20万元计算。
（2）签约期后
非居住房屋（个体工商户）的被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予8000元/平方米的协议签约奖励，每证低于16万元的，可按16万元计算。
（七）非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励标准
非居住房屋（个体工商户）的被征收人、房屋承租人自协议生效之日起15天内搬出原址交出空房的，可按证给予10万元/证的奖励。
非居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。
注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
（八）非居住房屋（个体工商户）的全货币方式奖励：
非居住房屋（个体工商户）的被征收人、公有房屋承租人选择全货币补偿协议，按被征收非居住房屋补偿金额[即：评估价格（公有承租:×80%）]的50%计算给予全货币方式奖励，每证低于60万元的，可按60万元计算。
本基地设全货币加奖期（具体时间另行公告），非居住房屋（个体工商户）的被征收人、公有房屋承租人凡在加奖期内确认签订全货币补偿协议，且不再对全货币补偿协议进行调整变更的，可再获得全货币加奖，根据被征收非居住房屋建筑面积2万元/平方米进行计算，每证低于58万元的，按58万元计算。加奖期结束后签订补偿协议的，则不享受本奖励。
（九）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算上述各项奖励。
（十）除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的（四）至（八）各类补贴、各类奖励。
十一、征收非居住房屋（企事业单位）的补偿、补贴及奖励的计算标准
（一）、非居住房屋（企事业单位）建筑面积和用途的处理
1、非居住房屋（企事业单位）的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补偿。
2、非居住房屋（企事业单位）的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，不得按照改变后的用途进行补偿。
（二）、征收非居住房屋（企事业单位）的补偿计算标准
1、征收非居住房屋（企事业单位），按以下公式计算补偿金额
单位产权的非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积
公有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80%
2、停产停业损失补偿
因征收非居住房屋（企事业单位）造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×10%
企事业单位认为其停产停业损失超过上述规定标准的，由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。
企事业单位对评估结果有异议的，可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
3、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿：
对被征收非居住房屋（企事业单位）内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补偿，每证低于10万元的，可按10万元计算。
企事业单位认为其装潢补偿、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其进行评估，并按照评估结果予以补偿。
4、建筑物的残值补偿
对被征收企事业单位未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物，未经认定为违法建筑的，按该建筑物实际建筑面积给予1000元/平方米的残值补偿。
5、签约奖励
（1）签约期内
非居住房屋（企事业单位）的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的5%计算签约奖励，每证低于20万元的，可按20万元计算。
（2）签约期后
非居住房屋（企事业单位）的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的3%计算签约奖励，每证低于15万元的，可按15万元计算。
6、搬迁奖励
非居住房屋（企事业单位）的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议约定的搬迁期限内搬出原址交出空房的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的10%计算搬迁奖励，每证低于30万元的，可按30万元计算。
特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。
注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
7、除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的4至6各类补贴、各类奖励。
十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法
详见《静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收产权调换房屋选购办法》
十三、签约期内签约搬迁的利息计算
征收居住房屋（居民）、非居住房屋（个体工商户）的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的，以被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格）、居住困难户保障补贴（如有）、各类补贴、奖励的总额为基数（但不包括居民签约率递增奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费奖励、临时安置费、户籍迁移奖励、限定选房补贴），按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准，从签约之日起至签约期届满之日止进行计息。（具体计算办法见基地公告）
十四、房屋征收评估机构选定
本基地经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票决定评估机构。
十五、临时安置费及过渡方式、过渡期限
1、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为：
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=60元/㎡×被征收房屋建筑面积；
被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=90元/㎡×被征收房屋建筑面积；
按上述公式计算后，每证临时安置费不足4000元/月的，按4000元/月计算。
2、过渡期限：
自被征收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费，未满一个月的按一个月计算。
3、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，再增加搬家费补贴一次。
4、所选购的产权调换房屋如因房屋征收部门原因未能在约定的期限内交付房屋的，征收人将在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，按每月临时安置费增发50%；超过期限3个月以上的，按每月临时安置费增发100%。如因被征收人、房屋承租人原因未按约定办理进户手续的，不增发临时安置费。
5、过渡方式：自行过渡。
临时安置费不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
十六、协议履行后的户籍迁移
签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，在征收补偿协议生效后，搬离原址并完成空房交接手续，应当负责将原房屋内的户籍迁移至新的居住地。对选择完全货币补偿方式的被征收人、公房房屋承租人，自搬离原址之日起一年内，被征收房屋内户口全部迁移的；或者选择产权调换房屋全部交房后一年内，被征收房屋内户口全部迁移的，凭身份证明、户口迁移等相关证明材料，领取户口迁移奖励2万元/证。如超出上述期限的，将不再办理领取手续。
十七、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，以及被征收人、公有房屋承租人因未履行搬迁义务，由房屋征收部门解除补偿协议的，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。
十八、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十九、受委托的房屋征收事务所名称
上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司
二十、其他事项
1、被征收人、公有房屋承租人应当如实提供文书送达地址。因提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未能及时告知征收部门、被征收人、公有房屋承租人或其指定的代理人拒绝签收，将自行承担由此可能产生的法律后果。
2、征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由征收人负责通知。
3、签约当事人选择货币化补偿方式的，签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》；选择购买基地提供配套商品房的签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
4、本基地按规定在公示栏公示征收补偿工作的有关事项。
5、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
附件：
静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收产权调换房屋选购办法
根据市相关部门制定的配套商品房使用规定及《静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收补偿方案》，结合本地块实际，特制定本选购办法：
第一条 产权调换房源
以下房源一房一价，室号、面积、房价等详见公示栏。
以下房源每证限选购一套
房源选购实行先签约、先选择、先购买，购完为止。
（一）配套商品房
1、宝山顾村（就近房源）
2、闵行浦江（异地房源）
3、嘉定城北（异地房源）
特别告知：签约期满后，在确保剩余居民合理比例使用的前提下，经静安区旧区改造指挥部同意，可将部分多余房源收回，收回房源清单将提前在征收范围内公示，公示期不少于10日，公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。
第二条 房源选购规定：
1、选购套数的规定：以房地产权证、公有房屋租赁凭证为单位，实行“一证一套”选购，即在房源总价限定条件之内，被征收人、公有房屋承租人可在基地提供房源内选购一套产权调换房源。
2、选购房源总价的规定：
被征收人、公有房屋承租人选购配套商品房的，其房源总价应限定在该证被征收房屋价值补偿金额及居住困难户保障补贴总和之内。
被征收人、公有房屋承租人选购普通商品房的，其房源总价应限定在该证被征收房屋价值补偿金额、居住困难户保障补贴及限定选房补贴（第四条第二款）的总和之内。
注：被征收房屋价值补偿金额=评估价格（公有房屋:×80%）+价格补贴+套型面积补贴
3、选购房型规定：房型根据对应的家庭数选购，家庭数为1或2可选择一房或两房房型；家庭数为3及以上可选择一房或两房或三房房型。（夫妻配偶为1个家庭，未婚成年子女为1个家庭，夫妻配偶及未成年子女为2个家庭）。先选先购，购完为止。
第三条 获得居住困难户保障补贴的被征收户的房源选购规定：
1、该户经认定核查为居住困难户的，可按照居住困难人员人均22平方米为标准，在基地提供的房源内根据相应的面积和相近的房型选购。
2、选购房源总价的规定：被征收人、公有房屋承租人选购的产权调换房源，其选购房源总价应当不超过评估价格（公有房屋：×80%）、价格补贴、套型面积补贴、居住困难户保障补贴、装潢补偿、不予认定建筑面积的建筑物残值补偿、签约奖励（不含居民签约率递增奖励）。
3、在房源总价限定条件之内，选购套数根据被保障补贴人员的保障面积和家庭情况综合考虑。选购房型参照第二条第3款。先选先购，购完为止。
选购结果应当由征询评议小组审核认定。
4、对符合要求，选择多套产权调换房屋的，临时安置费按如下办法计算：
（1）首先根据原计算公式计算出每月总临时安置费，之后根据多套房屋中每套房屋的价格占总房屋价格的比例，分别对应计算该套房屋的每月临时安置费，即该套房屋的每月临时安置费=每月总临时安置费×（该套房屋的价格÷所选全部房屋的总价格）。计算结果取整数。
（2）过渡期限：
自被征收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起，根据每套产权调换房屋书面通知办理进户之日止分别计算临时安置费，即第一套房屋的每月临时安置费×第一套房屋的过渡期限＋第二套房屋的每月临时安置费×第二套房屋的过渡期限＋……（以此类推）
第四条 限定选房补贴
对于仅选购一套配套商品房，或者不选购产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，可给予8万元/证的限定选房补贴。
对于仅选购一套普通商品房的被征收人、公有房屋承租人，可根据被征收居住房屋补偿金额[即：评估价格（公有承租:×80%）、价格补贴、套型面积补贴、居住困难户保障补贴（若有）]的35%计算给予限定选房补贴，每证低于58万元的，按58万元计算。
第五条 其他说明
选购的产权调换房屋办理进房手续、房地产权证以及所需交纳的契税、维修基金、物业管理等相关费用，由购房人按相关规定自行支付。
选购普通商品房的家庭，应当不属于本市房屋限购政策的人员，否则将无法办理产权交易。
静安区永兴路649弄旧城区改建项目
房屋征收居住困难户认定和补贴办法
一、目的和依据
为规范静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收与补偿工作中关于居住困难户保障补贴的核查和认定工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）、参照《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请人住房面积核查办法》（沪房管规范保〔2012〕8号）等相关规定，特制定本办法。
二、适用范围和补贴归属
本办法适用于静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收范围内由被征收人（户）、公有房屋承租人（户）自愿提出申请核查的。
居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴，按照《实施细则》规定，属于被征收人所有，或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。
三、居住困难户保障补贴核定对象
符合下列情况的，可核定为居住困难户保障补贴人员：
（一）截止房屋征收决定作出之日，在被征收房屋处有本市常住户口且实际居住，在本市无他处住房，或虽有他处住房但人均建筑面积低于15平方米（含）的人员。
（二）截止房屋征收决定作出之日，不具有被征收房屋处常住户口，在本市无他处住房，或虽有他处住房但人均建筑面积低于15平方米（含）的人员，且符合下列情形之一的人员：
1、原户口从被征收房屋内迁出的军人、海员、船员、野外筑路、勘探、就学等人员，现户口在部队、单位或学校的；
2、原户口在被征收房屋内，因正在服刑、劳动教养而户口被注销的人员；
3、非本市常住户口（不含外籍、港澳台人士），其配偶被核定为本地块居住困难户保障补贴人员，且符合以下情形之一的：
（1）结婚证开具的日期至本地块房屋征收决定作出之日满一年的；
（2）结婚证开具的日期至本地块房屋征收决定作出之日不满一年，且与配偶所生子女户口已报入被征收房屋内的。
4、未满18周岁的未成年人，其生父母一方被核定为本地块居住困难户保障补贴人员的（离婚家庭按照法院民事调解书或判决书、离婚协议书明确的未成年人抚养权归属认定）。
5、原户口在被征收房屋内，因支边、支内、支疆及上山下乡迁出且现已达到国家法定退休年龄的人员，并提供本市公安部门出具的正在办理入户被征收房屋的相关凭证的。
（三）公有房屋承租人在提出申请后均核定为居住困难户保障补贴人员。
（四）截止房屋征收决定作出之日后的一年内，签约期内签约的居住困难户保障补贴人员中有报出生婴儿的：
被征收户经审核认定符合居住困难户，且居住困难户保障补贴人员中有已怀孕未出生婴儿的，且该婴儿在本市报出生的，可追加认定为居住困难户保障补贴人员，并以结算单形式增加居住困难保障补贴。
被征收户不符合居住困难户，但增加婴儿后，该户经审核认定符合居住困难户的，可以调整协议形式增加居住困难保障补贴。
本规定适用于签约期内签约的被征收户，且婴儿在征收决定之日后的一年内出生并报本市户籍的。
四、居住困难户保障补贴不予核定对象
（一）户口在被征收房屋的，截止房屋征收决定作出之日已离婚，判决（调解）书载明在被征收房屋无居住权的或离婚协议书明确户口应当从被征收房屋迁出而未迁出的人员。
（二）户口在被征收房屋的，截止房屋征收决定作出之日房屋已转让、出售、承租权差价交换，因其户口未从被征收房屋迁出造成受让人无法迁入户口的人员。
五、他处住房的认定标准
（一）他处住房的核查范围
截止房屋征收决定作出之日5年（含）内，有下列情形的：
1、本市他处的承租公有房屋；
2、本市他处的产权住房；
3、将他处的产权住房出售或赠与的，或公有住房承租权差价交换的；
4、因本市他处住房（含宅基地）动迁（征收）获得的补偿安置房或产权调换房屋的；
5、因本市他处房屋拆迁（征收）获得过货币补偿的（按标准折算成面积）；
6、本市获得过住房货币补贴；
7、本市他处的宅基地住房；
8、本市他处落实私房政策发回产权由业主自管的住房；
9、本市他处的共有产权保障房（经济适用住房）；
（二）他处住房核查对象
《上海市房屋征收居住困难补贴申请表》中载明的全部申请人。
（三）他处住房建筑面积确定
1、已领取《房地产权证》（含《房屋所有权证》，下同）、《不动产权证》的，按照《房地产权证》、《不动产权证》上记载的建筑面积确定。
2、公有承租房按照《租用居住公房凭证》等记载的居住面积，居住面积根据房屋类型结合对应的换算系数计算建筑面积。换算系数按《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）执行。
(四)他处住房人均建筑面积低于15平方米的认定标准
1、被征收房屋居住困难申请人的他处产权住房内无户籍的，根据他处产权住房建筑面积中所享受的权益，低于15㎡时，可认定为他处住房困难；
2、被征收房屋居住困难申请人的他处产权住房内有户籍的，根据他处产权住房建筑面积除以他处住房户籍在册人员和被征收房屋居住困难申请人在该处的他处住房的人数之和，低于15㎡（含）时，可认定为他处住房困难；
3、被征收房屋居住困难申请人的他处公有住房建筑面积（居住面积乘以相应换算系数）除以他处住房户籍在册人数，低于15㎡时，可认定为他处住房困难。
本规定的他处住房户籍在册人数是指他处住房的在册户籍至征收决定作出之日已满一年的人数。
六、困难补贴核定计算公式
按照本办法和《实施细则》第三十一条第二款规定的折算公式计算后，人均安置建筑面积不足22平方米的，为“居住困难户”，可增加居住困难补贴，但已享受过经济适用房政策的除外。
折算公式：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷核定的居住困难户人数。
被征收居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴
居住困难补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。
七、申请和审核
（一）申请提出
居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难核查申请。
截止附生效条件协议签约期满尚未提出申请或虽提出申请但未提交完整申请资料的被征收人和公有房屋承租人，应当自行承担逾期申请造成的奖励补贴等经济损失。
（二）申请材料
1、申请人（被征收人、公有房屋承租人或房屋使用人、共同居住人）签名的《上海市房屋征收居住困难补贴申请表》。
2、共同申请人签名同意接受核查他处住房情况、户籍并公示结果的书面文件。
3、共同申请人的身份证明材料。
4、被征收房屋和需核查的他处住房户口簿等户籍证明；无本市常住户口的需提供所在地户口簿等户籍证明。
5、共同申请人的婚姻状况证明、未成年人的出生证明；达到法定结婚年龄的未婚者需提供本人单身承诺书；离婚者，应当提交离婚协议书或法院判决（调解）书及离婚后未婚证明。
6、共同申请人户口所在地住房和他处住房的《房地产权证》、《不动产权证》等有效权属凭证或租赁公房凭证等有关凭证。
7、若该户人员放弃申请居住困难户保障补贴的，应当提交放弃申请人员的《放弃申请居住困难户保障补贴承诺书》；或者共同申请人承诺他人放弃申请的书面文件。未经申请核查的人员不得增加居住困难户保障补贴。
8、征收事务所核实放弃申请居住困难保障补贴人员的审查材料。
9、核定需要的其他证明材料。
（三）工作流程
1、受理
（1）被征收人（户）、公有房屋承租人（户）按照本办法规定的书面材料向征收事务所提出核查申请。
（2）征收事务所对申请户提供的书面材料进行核查，对明显不符合增加居住困难户保障补贴的予以书面告知；对资料不全的申请户书面告知应补充的材料（申请户在收到书面告知之日起10日内提交补充材料，未在10日内提交补充材料的，视为放弃）；对资料齐全的申请户，填写受理签报单并将申请户信息输入信息系统。
2、住房核查
受理后，由市、区相关部门对申请户的他处住房等核查。
3、认定公示
他处住房核查后经认定符合条件的居住困难户相关信息，在征收范围内公示15日。公示期内如有提出异议的，将在15日内进行核查和公布；公示期内如未提出异议的，公示期满后按规定增加居住困难户保障补贴。
4、放弃申请
被征收人（户）、公有房屋承租人（户）提出放弃居住困难户保障补贴的，应在签约前由原全体申请人共同签署放弃房屋征收居住困难户保障补贴的书面文件。
八、法律责任
补偿协议生效后，发现因申请人提供虚假材料造成认定有误的，房屋征收部门应当停止发放该户居住困难户保障补贴。
在审核认定过程中，发现申请人存在伪造国家机关公文、证件、印章情形的，视情节轻重，依法追究相应法律责任。
九、居住困难户认定小组组成
静安区永兴路649弄旧城区改建项目居住困难联合认定小组由区旧改办、房管局等部门人员组成。
十、监督保障
居住困难户保障补贴工作接受群众和社会的监督，并自觉接受监察部门、审计部门对认定各环节合法性的监察、审查。