就个案谈动迁安置房及时查封的重要性
张峥嵘律师
张峥嵘律师接受了一位动迁安置房买方的委托，准备起诉刚办出小产证的卖方，要求其协助过户。接受委托后的第一个工作日，张律师即与客户一同到宝山区人民法院申请立案及保全。三日内宝山法院办理完成了保全手续。但就在此时，客户了解到，卖方在此之前在房屋上设定了140万元的个人抵押。
这突如其来的情况，让本来稳操胜券的案件发生了天翻地覆的变化。这一情况，在张律师接案时，已经与客户进行过探讨。因为自2016年10月以来，上海各区房地产交易中心对查询房产信息作出了严格限制，客户没有网签的合同版本，无法查询到最新的房产信息，只能在起诉前做一些合理的推测。因抵押的存在，直接给房屋过户带来阻碍，买方要求继续履行合同，肯定暂时不可行。此时买方可以选择对卖方和其抵押权人提起诉讼，确认其抵押无效。卖方与其抵押权人将负有举证责任，证明其借款及抵押都是真实有效的。以往的案例中，因为卖方在房屋已经出售给他人时，还将房屋抵押于他人，本身是恶意的。如果卖方与其抵押权人之间并没有真实的借款转账凭证，其真实性就不会被法院认可，抵押会被确认无效。在抵押被注销后，买方要求过户的诉请就不再存在障碍。而如果卖方与其抵押权人的之间的借款是真实合法的，抵押权人的利益也会受到法律保护。买方此时只有两个选择，要么代卖方归还债务（肯定不能指望恶意的卖方来偿还债务了），注销抵押，房屋过户，之后再向卖方追索代偿的债务；要么变更诉讼请求，解除合同，卖方退还房款，并赔偿包括房屋差价在内的各项损失。但无论哪一种选择，因为卖方的财产有限，都会面临或多或少的执行困难。（很多客户在购房时咨询购买此类动迁安置房的风险，本案中的情况显然是签订合同时根本无法预见，更无法避免的，此类风险可见一斑。）
张峥嵘律师更要借此案提醒各位动迁安置房的买方，第一时间对即将可以过户（抵押）的动迁安置房采取保全（查封）措施是多么重要。一旦第一时间完成对房屋的查封，此房屋上再不可能设立任何抵押。且只要买方是首先查封，即使后面再有轮候查封，也不会影响到买方要求过户的诉请。而有些客户已经意识到这种风险，往往会提前委托律师，在卖方有任何恶意动作之前，对房屋完成查封，加上了一个妥妥的保险栓。张律师还曾经办过这样的案件：卖方为拖延过户，故意不办理小产证，买方起诉要求办理产证并及时过户。该案立案时未能保全，但张律师一直关照客户定期去交易中心了解情况。没想到卖方果真在诉讼中偷偷地去办了产证，卖方是否有他心？不怕一万就怕万一，不得不防。买方在第一时间查询得知后，立即向法院申请了财产保全、查封房产，有效避免了卖方将此房屋抵押或另售他人的可能性，为之后胜诉和执行奠定了基础。
希望本案能给大家敲响警钟！