动迁安置房买卖的几个误区
“动迁房”，又称“动迁安置房”，顾名思义，就是因动迁取得的安置房屋。这类房屋买卖中，很多人有许多误解，在此特地归纳一下，以做澄清也做普法。
一、动迁房买卖合同有没有效力，受不受法律保护
因有相关规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”，因此很多人认为动迁安置房不能买卖，买卖不合法，合同无效，不受法律保护。但合同无效的认定十分严格，必须符合合同法的第52条规定，包括：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共得益；违反法律、行政法规的强制性规定。应该说动迁房的买卖合同均不符合以上的条款，不会导致合同无效。关于动迁房3年内不能转让的规定，并没有上升到法律、行政法规的高度，还只是相关政策规定，因此不足以导致合同无效。而且不能转让，仅指不能办理产权转移的过户手续，不能实现物权的转移，但就房屋买卖合同而言，是一种债权关系，即使不能实现物权的转移，也不能导致债权合同的无效。
因此结论就是：动迁房买卖合同有法律效力，受法律保护。
二、产权人愿意支付违约金，是否就可以解除合同
买卖合同中通常约定：如一方违约导致合同解除，违约方需向另一方支付总房价的20%作为违约金。因房价上涨而想要悔约的产权人通常指着这一条对买方说，愿意支付约定的违约金，房子不卖了，让买方惶恐不安。这又是一种很大的误解。这一条款约定的是解除合同的情况下，违约金的计算方式，而不是违约方有权解除合同。一方是否有权单方解除合同，要看合同的约定。如果合同里没有约定违约方有单方解除合同的权利，他就无权解除合同。而一方根本违约后，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同，这是守约方的权利，而不是违约方的权利。将上述条款与另一种表达方式进行比较，也许大家就清楚了。如“一方在支付另一方总房价的20%的款项的情况下，可以单方解除合同”，这样就是约定了一方解除合同的条件，只要条件满足，就可以解除合同。而通常买卖合同里并不会这样约定。
因此结论就是：产权人愿意支付违约金的情况下，并不能解除合同。
三、违约金不能超过房价的20%。
虽然动迁房买卖合同中经常会约定高额的违约金，有的甚至达到房价的数倍，但买方们还是忐忑地认为这一约定只是写写而已，没有法律效力。因为他们有个误解，认为违约金不能超过合同总价的20%。关于这一误解，真不知从何而来，查遍法律和司法解释，都没有相关规定。明确有20%规定的，是关于定金，定金不能超过合同总价的20%，这和违约金不是一个概念。因为合同自治的原则，违约金当然可以由合同当事人自行协商约定。但出于公平的原则，合同法也规定了“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”而合同法司法解释二明确了“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”。如此可见违约金可以超过合同总价的20%，而超过实际损失的30%以外，一般就不支持。而实际损失，也包括预期利益损失即房价增值等。
因此结论是：违约金可以超过合同总价的20%。
以上是动迁安置房买卖中最常见的误区了，几乎每一个纠纷中都会涉及到。另外还有一些不太普遍的误区，如部分产权人签署的买卖合同是否无效，产权人以唯一住房为由是否可以不出售房屋等等，因篇幅有限，本篇不再讨论，下次再作归纳。