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上川路地块旧区改建国有土地上房屋征收补偿方案

一、房屋征收与补偿的法律依据

（一）国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》

（二）上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

（三）沪府办发[2012]24号《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》

（四）浦府[2012]130号《浦东新区国有土地上房屋征收与补偿标准若干规定》

（五）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）

（六）市房管局沪房管规范征[2012]9号《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》

（七）市、区相关法规、规章和规范性文件

二、房屋征收的目的

为了提高和改善该地块的居住住房条件和生活环境，加快城市旧城区改造。

三、房屋征收的范围

征收范围：北至西沟港、南至浦东大道、东至沪东造船厂、西至金桥路。

四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

（一）被征收房屋类型以房地产权证，公房租赁凭证记载为准。

（二）房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以有资质的房屋土地调查机构实地丈量的建筑面积为准。

（三）承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积和用途为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租赁公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

（四）在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

五、房屋征收补偿方式、标准和计算方法

（一）征收补偿协议主体的确定

1、房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

2、被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

3、被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

4、凡属析产、离婚户未到房地产登记部门办理新的产权登记的，仍按原产权户计户。

（二）征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（1）被征收居住房屋的补偿金额=（被征收房屋的房地产市场评估单价+价格补贴）×被征收房屋的建筑面积

（2）公房产权人的补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×20%×被征收房屋的建筑面积

（3）公房承租人的补偿金额=（被征收房屋的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×被征收房屋的建筑面积

（4）被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

（5）价格补贴系数为30%

（6）被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

（7）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。

（8）价格补贴=评估均价×补贴系数

（9）套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。

（10）按照本市经济适用住房有关住房面积核定以及本《方案》规定的计算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

（11）折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数

（12）保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米—被征收居住房屋补偿金额

（13）折算单价为安置房源的安置均价（当安置房为多处时，折算单价按照安置均价中最高的价格执行）

（三）征收非居住房屋的补偿

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：

1、被征收房屋的市场评估价格；

2、设备搬迁和安装费用；

3、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

4、停产停业损失补偿；

5、搬迁奖励费按区府有关规定补偿；

其中，停产停业损失补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价的10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。由房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

六、补贴和奖励标准

（一）奖励费：

1、签约、搬迁奖励，每户5万元（按合法有效产权户计算）

本方案特制定相应的征收补偿奖励条款，在规定时间内签约并搬迁的，可享受相应的货币补贴，超过规定时限未签约搬迁的，不享受相关奖励。

（二）临时安置补助费（过渡费）：

对选择产权房屋（期房）调换的，过渡费按被征收房屋有证建筑面积计算。被征收房屋60平方米之内的，每户每月按1200元计算；被征收房屋61平方米至149平方米的，每户每月按1500元计算；被征收房屋150平方米以上的，每户每月按每平方米10元计算。考虑到当地实际情况，给予每户增加1300/月的补贴。

被征收人延期交出被征收房屋钥匙的，按实际交房日期计算过渡费，奖励费相应扣除。

（三）搬家补助费：

按被征收房屋核定的有证建筑面积12元/平方米计算，每户低于1000元的，按1000元发放。以期房互换的，增加一倍发放。强制执行的，不发给搬家补助费。

（四）家用设施移装费：

1、电话移装费每门140元

2、热水器移装费每台300元

3、空调拆装费每台400元

4、有线电视移装费每户300元

5、由供电部门批准安装的电表每只100元

6、水表100元/只

7、宽带移装费每终端310元

8、太阳能热水器每套1200元

9、钢琴设备的搬迁费1200元/台次，按二次标准扫行

10、成套公房分时表100元/户

11、门幢电控门500元/户

七、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法

（一）产权调换房屋的基本情况：

1、三林房源；2、高行房源；3、唐镇房源；4、曹路房源；5、惠南房源；6、航头房源。

具体房源安置价格、面积、房型图等另行公示。

（二）选购原则：

1、实际先签约、先选择的原则。

2、产权调换房屋的购买实行一房一价。

3、产权调换房屋购买总面积一般不得超过该户被征收房屋居住房屋货币补偿总额，遵循就近靠档原则，套式范围内超面积（10平方米内按安置价计算，10-15平方米按市场优惠价结算，15平方米外按市场价结算）。

（三）自行购房，少购房奖励补贴标准（回购补贴）：

应安置面积不足部分=被征收居住房屋的补偿金额余额÷安置房的平均安置价。

回购补贴金额=应安置面积不足部分×公示的安置房同区域房屋的市场价与

八、房屋征收评估机构选定办法

被征收房屋的价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构按照以下方式确定：

（一）协商选定。

（二）按照少数服从多数的原则投票决定。

（三）采取摇号、抽签等随机方式确定。

九、房屋征收补偿的签约期限

签约期限为3个月，具体时间及奖期设置另行公布。

十、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限

（一）搬迁期限：

协议签订后7天内搬离原址，交出原房钥匙。

（二）过渡方式：

自行过渡。

（三）过渡期限：

现房安置或货币补偿安置的，一次性照顾3个月装修临时安置费。

期房安置过渡期限为24个月，一次性照顾3个月的装修临时安置费。

十一、受委托的房屋征收事务所名称

房屋征收实施单位：上海市浦东第四房屋征收事务所有限公司。

十二、其他事项

1、房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件。

根据沪府办发（2012）26号文规定，被征收人在签约期限内（另行公布），与房屋征收部门签订的“房屋征收补偿协议书”户数达到本次房屋征收总户数85%以上（含85%）的，则已签订的协议开始生效；如签约期限届满，签订“房屋征收补偿协议书”户数未达到本次房屋征收总户数85%的，则已签约的协议不生效，征收决定终止执行，本次房屋征收工作随即停止。

2、本基地内应安置人口中有下列特殊情况的，给予适当经济补偿，最高不超过50000元。

（1）经民政部门证明为五保户、孤老、孤儿、孤残的；

（2）享有城镇居民最低生活保障；

（3）经劳动部门鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力或大部门丧失劳动能力的；

（4）符合《上海市城镇医疗保险基本办法》规定的大重病对象（恶性肿瘤、慢性肾衰竭、再障性贫血、精神病、重型肝炎、心脏瓣膜转换手术、管状动脉旁路手术、头颅大手术等）；

（5）重残无业人员；

（6）已离退休且生活困难的省、直辖市级（含）以上劳模；

（7）生活困难的烈属家庭、因公牺牲的家属、病故军人的家属、伤残军人。

（8）以被征收居住房屋为经营场所，并持有区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》的持证人。

特困补助原则上每户只能享受一次，但如家庭中确有多人符合补助认定标准，也可按实际情况予以补助，但在公示时注明相关情况。