上海房产律师网

131街坊南侧等4个地块旧城区改建项目

房屋征收补偿方案

本地块房屋征收范围已由黄浦区人民政府确定，并已达到旧城区改建意愿征询的规定比例，现将居民及个体工商户的房屋征收补偿方案公布如下：

一、房屋征收与补偿的法律依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号令）。

（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）。

（三）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）。<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>

（四）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>

（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。

（六）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号）。

（七）其他相关法规和规范性文件。

二、房屋征收的目的

加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。

三、房屋征收的范围

131街坊南侧地块范围：崇德路2弄（包括弄内所有门牌号）、崇德路4号-78号、40弄（包括1-23号）；66弄（包括1-19号）；普安路205-235号。

132街坊中部地块范围：崇德路1-15号（包括9弄1-6号）；西藏南路300号（包括柳林路131-139号、西藏南路298-308号）。

124街坊西侧地块范围：自忠路70-78号；吉安路19号甲 、21-45号；浏河口路57弄内11-12号、23-24号、32-33号，浏河口路65-69号。

125街坊西南侧地块范围：吉安路19号；浏河口路86-88号。

四、被征收房屋类型、用途和建筑面积的认定办法

（一）房屋类型认定

房屋类型以房地产权证记载或公房管理部门摘录为准，对房屋类型有争议的以上海市房地产科学研究院鉴定为准。

（二）房屋建筑面积的认定

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记薄的记载为准；房地产权证书和房地产登记薄的记载不一致的，除有证据证明房地产登记薄确有错误外，以房地产登记薄为准。

对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证记载的建筑面积为准；租赁公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

在2001年11月1日前租赁公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

（三）非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

4、原始设计为居住房屋，经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

5、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（一）被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴

（二）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

（三）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。

（四）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经闸北区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。

(五) 套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证补贴，本区每户套型面积补贴为建筑面积15平方米。

六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准：

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算方式为评估价格×80%＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里型房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。

对房屋承租人的补偿按照有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

八、征收非居住房屋的补偿方式、补偿标准和计算方法

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。停产停业损失补偿标准，按照被征收房屋市场评估价格的10%确定。

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算方式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人、租赁关系继续保持。

九、居住困难户人数审核办法（附件一）

十、特殊对象范围及照顾标准（附件二）

十一、本地块房屋征收补偿签约期限及签约搬迁奖励等操作办法

房屋征收补偿的签约期限：2013年7月7日起至2013年11月6日止。

（一）居住房屋签约搬迁奖励标准

以房屋征收决定作出之日合法有效的《房地产权证》、《租赁公房凭证》计户奖励。

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，被征收居住房屋建筑面积在25平方米以下（含25平方米），每证发放签约奖励费10万元；房屋建筑面积在25平方米以上，每增加1平方米增发签约奖励费3000元。

凡在2013年7月7日-2013年7月16日签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，每户加奖10万元。

凡在2013年7月17日-2013年7月26日签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，每户加奖8万元。

凡在2013年7月27日-2013年8月5日签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，每户加奖6万元。

凡在2013年8月6日-2013年9月5日签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，每户加奖4万元。

凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后三十天内搬离被征收房屋的，每户加奖5万元。建筑面积超过25平方米的，超过部门增加奖励费每平方米1000元。

（二）室内装饰装修补偿标准

室内装饰装修价值按被征收房屋建筑面积每平方米500元补偿；被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托本地块的评估机构通过评估确定。

（三）面积奖励费标准

以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5000元。

（四）选择期房临时过渡费标准

一室一厅：每套每月补贴2000元；

二室一厅，每套每月补贴2500元；

三室一厅，每套每月补贴3000元。

期房临时过渡费自签约居民搬离原址、腾空房屋之日起计算，以入户通知书载明日期为止。考虑到交房后需办理安置房屋入户手续等因素，再给予照顾增发两个月标准的临时过渡费。发放周期为六个月，按实结算，多退少补。

（五）家用设施移装费、搬家补助费标准

1、家用设施移装费

2、搬家补助费

按被征收房屋建筑面积每平方米12元结算（按房地产权证书或租用公房凭证计户）。每户低于500元的，按500元发放。若选购征收配套商品房（期房）的，搬家补助费增加一倍。

凡在征收签约期限内签约并按约定期限搬离被征收房屋的（原住房腾空且钥匙交房屋征收事务所），本地块为每户免费提供搬场服务一次。

（六）无搭建补贴标准

对被征收房屋无搭建的被征收人、公有房屋承租人，每证给予补贴10万元。

（七）征收补偿费用计息标准

对于在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收补偿协议补偿总金额以半年期货款年利率5.6%标准计息，征收补偿费用计息时间从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期结束，所产生的利息待协议生效后与房屋征收补偿费用一并发放。

（八）非居住房屋签约、搬迁奖励、补贴费用标准（仅限个体工商户）

1、以被征收非居住房屋增加面积补贴，面积补贴=被征收非居住房屋房地产市场评估价格×50%×非居住房屋建筑面积。

2、对持有有效个体工商户营业执照的个体工商户，给予一次性补贴30万元。

3、对非居住房屋装饰装修补偿，按被征收非居住房屋建筑面积每平方米1000元计算，每户低于15万元的，按15万元计算。

4、被征收非居住房屋在征收签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，非居住房屋建筑面积在10平方米以下的，补贴30万元；非居住房屋建筑面积在10平方米以上的，超出部门按每平方米1.2万元补贴。

5、被征收非居住房屋在征收签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，每户一次性奖励30万元（以房地产权证书或房屋租赁合同计户）。

6、就近安置购房补贴以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴10000元，每户低于20万元的，按20万元计算。

7、不选购本地块提供安置房屋的以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴7000元。每户低于25万元的，按25万元计算。

8、对被征收房屋无搭建的被征收人、公有房屋承租人，每户给予补贴10万元。

9、因征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。若无居住面积，除按本条第1-9款享受非居住房屋补偿外，另享受居住房屋套型面积补贴（按被征收房屋的房地产市场评估均价计算）、就近安置购房补贴15万元，签约搬迁奖励10万元、无搭建补贴10万元。

十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法

（一）本地块提供的安置房源：（详见公示）

（二）本地块提供的就近安置房源：（详见公示）

注：被征收人、公有房屋承租人他处有房，且居住不困难的，要求选择货币补偿，凡不选购本条第一项提供安置房源的，按照被征收房屋建筑面积每平方米7000元给予补贴，每户低于25万元的按25万元计算；凡不选购本条第二项提供就近安置房源的，按照被征收房屋建筑面积每平方米4000元给予补贴，每户低于15万元的，按15万元计算。

（三）选购房屋办法（见附件三）

十三、房屋征收评估机构选定办法

房屋征收决定公布后，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上公布，接受报名审核，将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示，并组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构；协商不成的，区房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的评估机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票多少的顺位确定评估机构。区房屋征收部门将确定的评估机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

十四、征收部门及受委托的房屋征收事务所名称

征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。

受委托的房屋征收事务所：上海市黄浦第五房屋征收事务所。

地址：吉安路18号。

联系电话：第一组：63151522、63151873。

第二组：63151395、63151570。

第三组：63151726、63151826。

十五、其他事项

（一）关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定

执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，区房屋征收部门应当以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：

（1）当时的房屋租赁协议；

（2）租金交纳证明；

（3）1983年12月17日以前，已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。

（二）房屋征收与补偿的计户标准

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

（三）房屋征收与补偿协议签订主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人应当进行协商，确定签约主体，如协商不一致，由房屋征收部门组织共同居住人协商。若在本地块房屋征收决定作出后的30日内，共同居住人仍无法协商一致的，房屋征收部门可在共同居住人按照下列顺序确定签订补偿协议的主体：

（1）原承租人的配偶；

（2）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

（3）原承租人的父母；

（4）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和真系亲属应当进行协商，确定签约主体，如协商不一致，由房屋征收部门组织共同居住人协商。若在本地块房屋征收决定作出后30日内，共同居住人仍无法协商一致的，房屋征收部门可在共同居住人中按照下列顺序确定签订补偿协议的主体：

（1）原承租人的配偶；

（2）原承租人的子女（按他处住房情况）；

（3）原承租人的父母；

（4）原承租人的其他真系亲属（按他处住房情况）。

房屋征收范围内的私有房屋产权人死亡的，其继承人作为补偿协议签订主体。

（四）订立房屋征收补偿协议

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。

（五）房屋征收补偿协议为附生效条件协议

房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

根据市、区相关规定，本地块房屋征收与补偿在签约期限内规定签约比例为85%。

【特别告知】在附生效条件征收补偿协议的签约期限后签约搬迁的，被征收人、公有房屋承租人不再享受本地块设置的奖励款项有：

1、居住房屋

（1）方案第十一条第一款

（2）方案第十一条第七款

2、非居住房屋

（1）方案第十一条第八款第4项

（2）方案第十一条第八款第5项

（3）方案第十一条第七款

（六）房屋征收补偿决定

本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定。

【特别告知】黄浦区人民政府依法作出补偿决定后，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人仍无法达成协议的，不再享受本地块设置的奖励款项有：

1、居住房屋

（1）方案第十一条第一款

（2）方案第十一条第七款

2、非居住房屋

（1）方案第十一条第八款第4项

（2）方案第十一条第八款第5项

（3）方案第十一条第七款

（七）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

（八）本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

（九）本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。

上海市黄浦区住房保障和房屋管理局

二O一三年五月三十一日