备受社会关注的新拆迁条例,或许不久将向公众撩开面纱。
近日,记者经多方打听获悉,新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》自今年1月29日向社会公开征求意见以来,其后的立法节奏一直紧锣密鼓,高速运转。因所涉问题复杂、专业、敏感,相关立法部门召开的论证会、咨询会、座谈会等,不下几十场,仅参与的专家学者、实际工作者,就广泛涉及法律、经济、规划、土地、评估等领域以及律师界,近千人之多,征集的书面意见前后更是高达近万份。
据悉,新版草案经反复酝酿修改多次已较成熟。其抢眼亮点不仅有“补偿市场化人性化”、“房屋征收实施机构不得以营利为目的”等体现,更爆“行政强拆被取消”。
“与今年初公布的征求意见稿相比,在拆迁补偿、公共利益界定、征收程序以及强制搬迁等方面,均有突破性进展。”有专家透露。
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补偿条款人性化
多年致力于房屋拆迁补偿研究的中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强,这一年感到特别忙:“相关立法部门组织的研究、论证、咨询、座谈,我要参加,另外,相关立法部门给住建部提出的一系列相关问题研究,我也参与其中。”
看过新版草案的柴强,颇为满意:“补偿问题比年初的征求意见稿写得清楚多了。老百姓能很清楚地知道,哪种情况应得到补偿,哪种情况不应得到补偿。”
据介绍,草案坚持公平补偿,不让为公共利益做出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏,而且还要居住条件有改善,生活水平不降低。
房屋征收补偿,包括了被征收房屋价值的补偿以及搬迁、临时安置和停产停业的损失,对被征收房屋的补偿不得低于类似房地产市场价格。
“不光在补偿数额上,在补偿方式上,也强调可选择的灵活多样,比如提供产权置换、回迁等。总体感觉草案比较强调补偿的人性化,满足个人需求。”中国政法大学法学院院长薛刚凌教授说。她是参与拆迁立法较多的学者之一。
“还有,住房条件很差的被征收人,除了按规定给予补偿外,住房保障还可优先安排,不用再排队等候；强拆之前,货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房必须到位。另外,草案要求补偿一律公开,这样可以打消大家互相猜疑、攀比心理。”柴强表示。
就补偿问题,有专家认为,相关条款间透着一种意会的表达,即政府不会因为被征收人无正当理由一味拖延而给予更高的补偿,也不会因为被征收人不配合征收而故意压低补偿。
违法建筑补偿还是不补偿,争议也较大。新版草案提出不搞一刀切。确认不应补偿的违法建筑,尤其是公告征收范围之后新建、扩建、改建的房屋,不予补偿。
“补偿方面的条款,相当明确。”北京时代九和律师事务所合伙人王建文律师表示。
拆迁许可证作废
实施征收、补偿的主体只有一个,那就是政府。
据记者了解,新版草案在明确这一点的同时,还明确了房屋征收部门可以委托有关单位承担具体工作,如入户调查、与被征收人谈判等,但该单位不得以营利为目的。
明确政府征收,是对现行操作的彻底颠覆。“把政府推到了前台。”薛刚凌说。
现行的制度设计,政府是作为中间人,由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可,获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商,为了追求利润最大化,往往尽可能压缩拆迁补偿,加快拆迁进度,致使部分地区恶性事件时有发生。
按照草案,今后不允许开发商或者拆迁公司参与搬迁,这意味着以后拆迁许可证将彻底退出历史舞台。
薛刚凌说:“征收的具体实施,实际是行政职能的延伸,因此这一机构应该是事业编,不得以营利为目的。对具体实施单位的征收与补偿行为,房屋征收部门应承担相应的法律责任。”
行政强拆被取消
在记者的追问之下,北京大学法学院副院长沈岿教授证实,新版草案拿掉了行政强拆。
沈岿是去年向全国人大常委会递交关于审查《城市房屋拆迁管理条例》建议的北大5位法学专家之一,他参与拆迁立法直至目前。
取消行政强拆是他的一贯观点。沈岿说:“在强制拆迁问题上,由法院来制约和监督政府,是应有的平衡。”
有关强制拆迁的现行制度,是可选择的。政府既可以责成有关部门强制拆迁,也可以申请法院强制拆迁。据住建部统计,近几年来,行政强制拆迁的比例平均为0.2%左右。虽然发生在强制拆迁中的恶性事件是少数,但影响极坏。
事实上,强制拆迁并不等于暴力拆迁。多数人已经搬迁,少数人拒绝搬迁的,将影响更大多数人的利益。因此,强制拆迁必需有,但是严禁采取断水、断电、断气、断路等方式,逼迫被征收人搬迁。
王建文认为:“既然政府是征收主体,作为一方当事人,如果既能决定征收补偿,又能决定强制拆迁,那岂不成了既当运动员又当裁判员了吗?逻辑上就说不过去。所以,以后政府一律要向法院申请强制拆迁。”
法院不是房屋征收的当事人,立场相对中立、超脱,申请法院执行程序也更严格些。有专家分析,取消行政强拆,客观上会使政府尽量减少申请强制拆迁,努力与被征收人达成补偿协议。
沈岿担心:“地方上可能会有反对意见。”
对新版草案的其他内容,沈岿以“不便多说”拒绝了记者的采访。
他预计:“新拆迁条例可能再次征求意见,也可能直接公布。就一个条例,如果两次征求意见,那将是史无前例的。”
有专家认为,时不我待,如果草案成熟,就应直接公布。
“如果直接公布,那一定要充分说明理由,解惑释疑,公开立法意见取舍原因。总之,新拆迁条例应尽快出台,并公开说明理由。”沈岿呼吁。
本报记者李立
本报北京11月22日讯