上海闵行法院案例
买卖合同未能协商，只需返还定金
原告：孔某
委托代理人：李某，上海某律师事务所律师
被告：张某
委托代理人：张峥嵘，上海欧瑞腾律师事务所律师
2009年8月19日，孔某与张某经中介公司居间介绍签订了一份《房屋定金协议书》，孔某向张某购买位于上海市闵行区沪青平公路101弄3号706室房屋，由于张某的房屋除抵押给银行外，还抵押给了典当公司，双方在协议中约定：张某承诺在签订本协议后即去典当公司预约还贷时间、撤销相应的抵押手续，在孔某支付首付款给资金监管公司时，孔某贷款审批完成后，张某到典当公司结清贷款，去交易中心注销抵押。还约定：孔某于2009年8月22日前，签订买卖合同当日支付首付274000元，并通过中介方与张某签订《买卖合同》。剩余部分款项由中介方帮助张某办理银行商业贷款及公积金贷款，并由资金监管公司支付余额。张某同意孔某以贷款方式支付张某部分房款，并同意孔某采用的96%资金监管的方式支付。当天孔某按约支付张某2万元定金。
签订协议后孔某认为按合同约定，张某应先去典当公司还清贷款，抵押注销，然后双方再签订买卖合同，支付首付款。而张某认为，按合同约定，收取定金后是先向典当公司预约还贷，等双方签订了买卖合同和资金监管合同，原告支付了首付款后并且贷款审批通过后，再由被告还清贷款，并把所有抵押注销掉。由于双方分歧很大，在约定的签订买卖合同的当天，双方未能签订买卖合同。
之后中介没有再约双方协商签订买卖合同，而是帮原告向银行申请按揭贷款，原告获得了银行贷款审批后，即向法院起诉。原告认为被告没有按约定偿还银行贷款，注销银行和典当公司的抵押，导致双方无法继续履行交易手续。因此要求被告双倍返还定金，并要求被告赔偿申请贷款的费用1980元，以及经济损失214440元。
双方的争议集中在到底是应先签订买卖合同、支付首付款还是先还清贷款，注销抵押。那么《房屋定金协议》里是如何约定的呢？合同约定：张某承诺在签订本协议后即去典当公司预约还贷时间、撤销相应的抵押手续，在孔某支付首付款给资金监管公司时，孔某贷款审批完成后，张某到典当公司结清贷款，去交易中心注销抵押。此条款，前半段的意思是张某应在签订本协议后预约还贷时间、撤销相应的抵押手续，而后半段的意思则是在原告支付首付款后被告结清贷款，抵押注销。显然，合同条款前后有矛盾，而原、被告则各执一词，都选择对自己有利的说法。之后在协商签订买卖合同时，双方仍未能达成一致。实际上，按照通常的交易惯例和本次交易的特殊情况，正常的顺序应是：签订定金协议后，卖方预约还贷，双方签订买卖合同和资金监管合同，买方向资金监管公司支付首付款，申请银行贷款，贷款审批通过后，卖方还清所有贷款，抵押注销，再办理过户。而买方却不能接受这样的顺序，而是按自己的意愿理解并执行协议。
被告的委托代理人张峥嵘律师认为：双方虽然签订了《房屋定金协议》，但并不意味着将来一定要签订房屋买卖合同，更不代表卖方必须按买方的要求签订房屋买卖合同。在签订正式房屋买卖合同之前的协商过程中，由于意见不一致导致出现纠纷或者合同解除，不能认为是哪一方违约。本案中买卖双方发生争议的主要原因在于合同的约定不明确，交易顺序前后矛盾，造成实际履行过程出现障碍，双方不能达成一致。而且就该涉案房屋注销抵押的时间、方式以及购房款的支付的顺序问题，属于影响当事人签订买卖合同的重要因素。双方均要求对各自有利的意见要求履行协议，导致达不成一致意见，双方均无过错，被告不存在违约行为，只需退还原告定金2万元整。
一、二审法院均采纳了张峥嵘律师的意见，判决：“一、原、被告签订的《房屋定金协议》于本判决生效之日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告返还购房定金2万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费由原告负担2423.15元，被告负担150元。”
可见，签订了定金合同，收取了定金，最终双方没有达到一致意见，并不视为违约，作为卖方不需要双倍返还定金；反之对买方亦然，即定金不会被没收。